في مقالنا لهذا اليوم سنتطرق من خلاله الى شرح مفصل و عميق عن كيفية التعامل مع قوانين الإيجار والبحث عن السكن المناسب في أوروبا
ومن هذا المنطلق قد كان قانون الإسكان في إسبانيا موضوعًا ذا أهمية كبيرة ونقاش في قطاع العقارات. يُدخل هذا القانون، وهو أول قانون ينظم الحقوق والواجبات الأساسية للمواطنين فيما يتعلق بالسكن، تغييرات مهمة تؤثر على الملاك والمستأجرين على حد سواء. وبهدف إنشاء إطار متجانس يضمن الوصول إلى السكن اللائق، يسعى هذا القانون إلى معالجة التحديات المختلفة في سوق العقارات، مثل النقص في الإيجارات المعقولة وحماية حقوق المستأجرين.
ومن ابرز أحد التأثيرات قانون الإسكان هو تأثيره على سوق الإيجار المؤقت، وخاصةً بالنسبة للطلاب. ومع اللوائح الجديدة، من المتوقع زيادة المعروض من الإيجارات الموسمية، مما قد يؤدي إلى انخفاض الأسعار والمزيد من خيارات الإقامة للطلاب الذين ينتقلون إلى مدن مختلفة في إسبانيا لمواصلة دراستهم. ومع ذلك، فإن هذا التغيير نفسه قد يكون ضارًا للعائلات، حيث يفضل العديد من كبار الملاك تأجير الشقق للطلاب أو المجموعات التي تتقاسم الشقق، بدلاً من توقيع عقود طويلة الأجل مع العائلات.
فهم قانون الإسكان الجديد في إسبانيا
تم سن قانون الإسكان في إسبانيا بهدف إنشاء إطار تنظيمي يضمن الحق في السكن اللائق وبأسعار معقولة. وينشأ هذا القانون في سياق الصعوبة المتزايدة في الوصول إلى الإيجارات المعقولة، خاصة في المناطق الحضرية المجهدة، حيث ارتفعت الأسعار بشكل كبير. يسعى قانون الإسكان إلى وضع لائحة متجانسة على مستوى الدولة، مما يضمن معاملة متساوية وعادلة لكل من الملاك والمستأجرين.
الأهداف الرئيسية لقانون الإسكان في إسبانيا هي
تسهيل الوصول إلى السكن اللائق والملائم للأشخاص الذين يعانون من صعوبات في الوصول إلى السكن في ظل ظروف السوق، وخاصة الشباب والفئات الضعيفة.
تعزيز عرض الإيجار بأسعار معقولة تتكيف مع واقع المناطق الحضرية والريفية.
ضمان الأداء الوظيفي والسلامة وإمكانية الوصول الشامل وصلاحية السكن.
تحسين الحماية في معاملات شراء وتأجير المساكن.
تنظيم النظام القانوني الأساسي لمناطق الإسكان العام وتشجيع تطوير أنماط الإسكان المناسبة لمختلف أشكال التعايش والسكن.
التغييرات الرئيسية التي أدخلها قانون الإسكان
يقدم قانون الإسكان تغييرات هامة تؤثر على كل من الملاك والمستأجرين في إسبانيا. الأكثر صلة من هذه هي مفصلة أدناه:
يعرف قانون الإسكان الجديد في إسبانيا مالك العقار الكبير بأنه شخص طبيعي أو اعتباري يملك أكثر من 10 عقارات حضرية للاستخدام السكني أو مساحة مبنية تزيد عن 1500 متر مربع للاستخدام السكني.
– في المناطق المجهدة، يعتبر المستأجر الكبير هو مالك 5 عقارات عمرانية أو أكثر للاستخدام السكني في نفس المنطقة.
– يتم تقديم إمكانية تطبيق رسم إضافي على الضريبة العقارية (IBI) على العقارات الفارغة التي ظلت شاغرة لأكثر من عامين والتي يمتلك مالكها 4 عقارات على الأقل في هذه الحالة
2. الحد الأقصى للزيادة السنوية في سعر الإيجار
– يحدد القانون زيادة بحد أقصى 3٪ في سعر الإيجار للعقود التي تشرع في تحديث الإيجار خلال عام 2024. واعتبارًا من عام 2025 فصاعدًا، سيتم استخدام مؤشر مرجعي جديد للتحديث السنوي للعقود، ليحل محل مؤشر أسعار المستهلك.
3. التمديد الاستثنائي في حالات الضعف
– يتم تقديم تمديد استثنائي لمدة عام واحد في نهاية العقد، والذي قد يتم طلبه في المواقف المعتمدة من الضعف الاجتماعي والاقتصادي عندما المؤجر هو مالك كبير.
4. تكاليف إدارة الممتلكات وإضفاء الطابع الرسمي على العقود
– ينص القانون على أن المالك، وليس المستأجر، هو المسؤول عن تكاليف إدارة الممتلكات وإضفاء الطابع الرسمي على العقد.
5. الحماية ضد الإخلاء
– تحسين تدابير حماية المستأجرين الذين هم في حالات هشة ضد الإخلاء، وتوسيع نطاق الحماية وإنشاء إجراءات التوفيق أو الوساطة عندما يكون المدعي مالكًا كبيرًا ويكون المستأجر في حالة هشة.
6. إعلان المناطق المجهدة
– يسمح القانون للإدارات المختصة بإعلان مناطق السوق السكنية المجهدة، حيث يمكن تطبيق تدابير مثل قصر الإيجار على إيجار العقد السابق في العقود الجديدة وإمكانية التمديد السنوي غير العادي للمستأجر.
هذه التغييرات لصالح الطلاب من خلال زيادة المعروض من الإيجارات المؤقتة واحتمال خفض الأسعار، حيث قد يختار العديد من الملاك عقودًا قصيرة الأجل لتجنب التحكم في أسعار الإيجارات طويلة الأجل. ومع ذلك، قد تكون هذه الديناميكية نفسها ضارة بالأسر، التي قد تواجه صعوبات أكبر في العثور على إيجارات مستقرة ومعقولة التكلفة، حيث قد يفضل أصحاب العقارات الكبيرة الإيجارات على الطلاب أو المجموعات التي تتقاسم الشقق بدلاً من الإيجارات طويلة الأجل
السؤال الاهم كيف يؤثر قانون الإسكان الجديد في إسبانيا على أصحاب المنازل؟
مالك كبير وممتلكات شاغرة
كما هو موضح في القسم السابق، يُدخل قانون الإسكان الإسباني الجديد تغييرات في تصنيف المالكين وعقاراتهم. يُعرف الآن “المستأجر الكبير” بأنه الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يملك أكثر من 10 عقارات عمرانية للاستخدام السكني أو مساحة بناء تزيد عن 1500 متر مربع لنفس الغرض. في المناطق المجهدة، يعتبر المستأجر الكبير مالكًا لخمسة عقارات سكنية أو أكثر في نفس المنطقة. ويعني هذا التصنيف أن أصحاب العقارات الكبيرة سيخضعون لأنظمة أكثر صرامة مقارنة بأصحاب العقارات الصغيرة، الذين يعرفون بأنهم أولئك الذين يمتلكون أقل من 5 مساكن.
بالإضافة إلى ذلك، يحدد القانون تعريف “السكن الشاغر” لتسهيل فرض الرسوم الضريبية الإضافية على العقارات غير المأهولة. يعتبر العقار شاغرًا إذا ظل شاغرًا لأكثر من عامين وكان لدى المالك 4 عقارات شاغرة على الأقل.
الحديث عن المساكن الفارغة
من أجل تثبيط المضاربة العقارية وتشجيع الاستخدام الفعال لمخزون المساكن، يسمح قانون الإسكان للمجالس المحلية بتطبيق رسوم إضافية على ضريبة الأملاك (IBI) على المساكن الفارغة. هذه الرسوم الإضافية، التي كانت تقتصر سابقًا على 50% من الالتزام الضريبي لـ IBI، يمكن أن تصل الآن إلى ما يصل إلى 150% اعتمادًا على مدة الشاغر وعدد العقارات الفارغة المملوكة لنفس المالك. ويهدف هذا الإجراء إلى الضغط على المالكين لتأجير أو بيع مساكنهم غير المأهولة، وبالتالي زيادة المعروض المتوفر في السوق.
القيود المفروضة على زيادة الإيجار السنوي
أحد الجوانب الأكثر إثارة للجدل في قانون الإسكان هو القيود المفروضة على الزيادات السنوية في الإيجار. وينص القانون على أنه بالنسبة لعقود إيجار المساكن التي تحتاج إلى تحديث الإيجار في عام 2024، لا يمكن أن تتجاوز الزيادة 3٪. وينطبق هذا القيد على كل من المستأجرين الكبار وصغار الملاك إذا لم يكن هناك اتفاق صريح بين الطرفين على نسبة أخرى. اعتبارًا من عام 2025، سيحل مؤشر مرجعي جديد، وضعه المعهد الوطني للإحصاء، محل مؤشر أسعار المستهلك لتجنب الزيادات غير المتناسبة في إيجارات الإيجار.
المزايا الضريبية لأصحاب المنازل
يقدم قانون الإسكان أيضًا مزايا ضريبية لأصحاب العقارات الذين يتوافقون مع أهداف اللائحة. اعتبارًا من 1 يناير 2024، أصبح الملاك مؤهلين للحصول على إعفاءات ضريبية مختلفة:
يسهل قانون الإسكان الجديد أيضًا تمديد عقود الإيجار في إسبانيا. في حالات الضعف الاجتماعي والاقتصادي المعتمدة، يمكن للمستأجرين طلب تمديد استثنائي لمدة عام واحد في نهاية عقدهم. هذا الإجراء مهم بشكل خاص للطلاب والشباب الذين يعتمدون على الإيجار المؤقت ويمكن أن يوفر لهم الاستقرار اللازم لإكمال دراستهم دون الضغط الإضافي الناتج عن الاضطرار إلى العثور على سكن جديد. وينص القانون على أن هذا التمديد ينطبق عندما يكون المالك مستأجرًا كبيرًا، وبالتالي يوفر شبكة أمان للمستأجرين الذين هم في أمس الحاجة إليها.
رسوم إدارة الممتلكات المستحقة على المؤجر
أحد أهم تدابير قانون الإسكان هو إلزام أصحاب العقارات بتحمل تكاليف إدارة الممتلكات وإضفاء الطابع الرسمي على العقود. وهذا يعني أن المستأجرين لن يضطروا بعد الآن إلى تحمل هذه التكاليف الإضافية عند البحث عن سكن للإيجار. يعد هذا الحكم مفيدًا بشكل خاص للطلاب والشباب الذين غالبًا ما يكون لديهم موارد محدودة ويعتمدون على دعم الأسرة لتغطية تكاليف الإيجار. ومن خلال تحويل هذه التكاليف إلى أصحاب العقارات، يسعى القانون إلى تخفيف العبء المالي على المستأجرين وجعل عملية الإيجار سهلة التكلفة.
دفع الإيجار عن طريق التحويل المصرفي
ينص قانون الإسكان الإسباني الجديد على أنه من الأفضل أن يتم سداد دفعات الإيجار عن طريق التحويل المصرفي. يزيد هذا الإجراء من الشفافية والأمن لكل من المستأجرين والملاك. بالنسبة للمستأجرين، وخاصة الطلاب الذين غالبًا ما يديرون شؤونهم المالية رقميًا، فإن هذا الشرط يبسط عملية الدفع ويضمن وجود سجل واضح لجميع المعاملات. بالنسبة لأصحاب العقارات، يوفر هذا الإجراء ضمانًا إضافيًا بأن المدفوعات يتم سدادها في الوقت المناسب وبطريقة يمكن التحقق منها، مما يقلل من مخاطر النزاعات المتعلقة بالإيجار.
كما رأينا، يقدم قانون الإسكان الإسباني الجديد العديد من التدابير التي تعزز وضع المستأجرين وتضمن حمايتهم في سوق الإيجار.
فوائد قانون الإسكان للطلاب
أدخل قانون الإسكان الإسباني تغييرات مهمة توفر العديد من الفوائد الملموسة للطلاب الذين يبحثون عن سكن أثناء تدريبهم الأكاديمي. وتهدف هذه التدابير إلى تحسين إمكانية الوصول إلى المساكن المؤقتة للإيجار والقدرة على تحمل تكاليفها، فضلاً عن زيادة العرض المتاح في السوق.
تأجير
إحدى المزايا الرئيسية لقانون الإسكان الجديد هو تشجيع الإيجار المؤقت. وهذا يعني أن المزيد من الملاك يمكنهم اختيار عقود الإيجار قصيرة الأجل بدلاً من العقود التقليدية طويلة الأجل. تعتبر هذه المرونة مفيدة بشكل خاص للطلاب، الذين غالبًا ما يحتاجون إلى السكن خلال الفترة الأكاديمية فقط.
تصحيح أسعار الإيجارات
ويهدف قانون الإسكان أيضًا إلى تصحيح أسعار الإيجارات من خلال الحد من الزيادات السنوية في الإيجارات بحد أقصى 3%. ويساعد هذا الإجراء على منع الزيادات الحادة وغير المبررة في تكاليف الإيجار، وهو أمر مفيد بشكل خاص للطلاب وأسرهم. ومن خلال الحفاظ على استقرار الأسعار وإمكانية التنبؤ بها، يساعد القانون على تقليل الضغوط المالية على الطلاب ويسهل الوصول بشكل أكثر إنصافًا إلى السكن الملائم.
زيادة المعروض من السكن الطلابي
الجانب الإيجابي الآخر لقانون الإسكان هو قدرته على زيادة المعروض من مساكن الطلاب. ومن خلال تشجيع أصحاب العقارات على النظر في الإيجارات المؤقتة وتقديم حوافز ضريبية للإيجارات منخفضة التكلفة في المناطق المجهدة، يمكن أن يؤدي القانون إلى زيادة كبيرة في توفر السكن بأسعار معقولة في المناطق القريبة من الجامعات والمؤسسات التعليمية. وهذا لا يؤدي إلى تحسين خيارات السكن للطلاب فحسب، بل يساهم أيضًا في تعزيز سوق الإيجار وتعزيز الاقتصاد المحلي.
مناطق السوق السكنية المجهدة في إسبانيا
تعد مناطق سوق الإسكان المجهدة جزءًا مهمًا من قانون الإسكان في إسبانيا، لأنها تعالج عدم المساواة في السكن، وتحمي المستأجرين الضعفاء، وتعزز استقرار السوق وتوفر حوافز لتوفير مساكن ميسورة التكلفة ومستدامة. ولا يؤدي ذلك إلى تحسين الظروف المعيشية للمواطنين فحسب، بل يعزز أيضًا القطاع العقاري في الدولة.
معايير الإعلان عن منطقة متوترة هي كما يلي
وفقًا لقانون الإسكان، تعتبر المنطقة منطقة سكنية متوترة إذا استوفت معايير معينة محددة. تشمل هذه المعايير ما يلي:
العبء المالي المرتفع: عندما تمثل تكلفة سداد الرهن العقاري أو الإيجار، مضافاً إليها النفقات واللوازم الأساسية، أكثر من 30% من متوسط الدخل أو متوسط دخل الأسر في تلك المنطقة.
نمو الأسعار غير المتناسب: إذا زادت أسعار شراء أو استئجار المساكن بشكل كبير في السنوات الخمس الماضية، بما يتجاوز الزيادة في مؤشر أسعار المستهلك في مجتمع الحكم الذاتي المقابل بنسبة ثلاث نقاط مئوية على الأقل.
إن إعلان منطقة ما كمنطقة متوترة يعني تنفيذ تدابير محددة تهدف إلى السيطرة على سوق الإيجارات وحماية المستأجرين من الزيادات غير المتناسبة في أسعار الإيجارات.
التأثيرات على سوق الإيجار في المناطق المجهدة
التدابير المتخذة في مناطق الأسواق السكنية المجهدة لها عدة آثار مهمة:
القيود على زيادات الإيجار: من الثابت أن الإيجار الأولي في عقود الإيجار الجديدة لا يمكن أن يتجاوز الإيجار الأخير الساري في السنوات الخمس الماضية، والذي يتم تعديله سنويًا حسب المؤشر القياسي. وهذا يحمي المستأجرين من خلال منع الزيادات المفرطة ويضمن استقرارًا أكبر في تكاليف السكن.
التمديدات التلقائية: يمكن للمستأجرين الاستفادة من التمديدات التلقائية للعقود، خاصة في حالات الضعف الاجتماعي أو الاقتصادي. وهذا يوفر أمانًا سكنيًا إضافيًا ويتجنب النزوح المفاجئ للمستأجرين.
الحوافز الضريبية: يمكن لأصحاب العقارات الذين يخفضون سعر الإيجار في المناطق المجهدة الحصول على مزايا ضريبية كبيرة، مما يشجع على توفير مساكن بأسعار معقولة للطلاب وغيرهم من الفئات الضعيفة.
تأثير قانون الإسكان الجديد على الأسر والمستأجرين الذين يرغبون في استئجار مساكن طويلة الأجل
كما أثار سن قانون الإسكان الجديد في إسبانيا التوقعات والمخاوف لدى العائلات والمستأجرين الذين يسعون إلى الاستقرار في مساكن مستأجرة والذين يهدفون إلى البقاء في هذه المساكن على المدى الطويل.
فوائد للعائلات أو المستأجرين الراغبين في الإقامة في مساكن للإيجار طويل الأمد
ينص قانون الإسكان الجديد في إسبانيا على أنه لا يمكن لأصحاب العقارات سوى زيادة سعر الإيجار بحد أقصى 3٪ سنويًا، ما لم يتم الاتفاق بين الطرفين أو في حالة عدم وجود سعر مرجعي محدد. وهذا له تأثير مباشر على العائلات والمستأجرين الذين يسعون إلى الاستقرار على المدى الطويل في أماكن إقامتهم المستأجرة. بالنسبة للأسر، يعد الاستقرار في تكاليف الإيجار أمرًا بالغ الأهمية حتى تتمكن من تخطيط مواردها المالية على المدى الطويل. توفر الزيادة القصوى البالغة 3٪ سنويًا بعض القدرة على التنبؤ والحماية من الزيادات الكبيرة التي قد تعرض للخطر قدرتهم على البقاء في نفس السكن.
فالزيادات يمكن أن تجعل الإسكان في متناول الأسر، خاصة في السوق حيث يمكن للزيادات الحادة أن تتجاوز بسهولة القدرات المالية للمستأجرين.
كما أنه يعزز حماية المستأجرين في الحالات الضعيفة، ويمد تمديد عقود الإيجار ويضع إجراءات أكثر صرامة لعمليات الإخلاء.
مساوئ للعائلات أو المستأجرين الراغبين في الإقامة في مساكن مستأجرة على المدى الطويل
ومع ذلك، فإن نفس الإجراء المتمثل في الحد من الزيادات السنوية في الإيجارات يمكن أن يكون له تأثير سلبي إذا كان يثني أصحاب العقارات عن تقديم عقود إيجار طويلة الأجل. قد يفضل الملاك عقودًا أقصر أو حتى يعيدون النظر في تقديم مساكن للإيجار إذا لم يتمكنوا من تعديل الأسعار بما يتماشى مع ظروف السوق أو تكاليف الصيانة.
يمكن أن يؤدي الحد من زيادات الإيجار أيضًا إلى ارتفاع معدل دوران المستأجرين، حيث قد يفضل بعض الملاك تغيير المستأجرين من أجل التقدم بطلب للحصول على عقد جديد بإيجار أعلى، بدلاً من الاحتفاظ بالمستأجر طويل الأجل بإيجار لا يعكس زيادات السوق.
بالإضافة إلى ذلك، فإن فرض رسوم إضافية على ضريبة العقارات (IBI) على المنازل الفارغة يمكن أن يضغط على المالكين لتأجير عقاراتهم أو مواجهة تكاليف إضافية. وقد يؤدي ذلك إلى ارتفاع معدل دوران المستأجرين وإعاقة الاستقرار السكني الذي ترغب فيه الأسر.
إن الترويج للإيجار المؤقت والتنظيم الصارم للأسعار يمكن أن يثني الملاك عن تقديم عقود طويلة الأجل، ويفضلون نماذج الإيجار الأقصر والأكثر عابرة. وهذا يمكن أن يحد من الخيارات المتاحة للأسر التي تسعى إلى الاستقرار والاستمرارية في إقامتها، وتواجه زيادة في معدل دوران المستأجرين وعدم اليقين بشأن مدى توفر السكن المناسب في المستقبل.
في الختام، على الرغم من أن قانون الإسكان الجديد يسعى إلى تحقيق التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين وضمان الوصول العادل إلى السكن، إلا أن تدابيره يمكن أن يكون لها تأثير سلبي على الأسر والمستأجرين الذين يفضلون الإيجارات المستقرة وطويلة الأجل. قد تؤدي القيود المفروضة على زيادات الإيجارات ورسوم IBI الإضافية والحماية الموسعة ضد عمليات الإخلاء إلى تقليل توافر السكن المستقر في السوق وتوليد حالة من عدم اليقين في قرارات الإسكان للعائلات في المستقبل القريب.
هذا هو ما نعتقد أنه سيكون عليه مستقبل سوق العقارات في إسبانيا بعد تطبيق قانون الإسكان الجديد.
أنشأ قانون الإسكان الجديد في إسبانيا إطارا تنظيميا يحدد حدود الزيادات السنوية في الإيجارات، مما يوفر الاستقرار لبعض أنواع المستأجرين، مثل الطلاب أو المستأجرين لفترات قصيرة، ولكنه ولّد بعض عدم اليقين في سوق الإسكان على المدى الطويل.
يعكس الجهد الذي تبذله الحكومة لحماية المستأجرين وتعزيز الوصول الأكثر إنصافًا إلى السكن، خاصة في المناطق الحضرية حيث ارتفعت الأسعار بشكل كبير في السنوات الأخيرة. ومع ذلك، قد يواجه الملاك تحديات فيما يتعلق بالربحية وإدارة أصولهم العقارية.
وبالنظر إلى مستقبل سوق العقارات في إسبانيا، كونها احد دول الاتحاد الاوربي فمن المرجح أن نرى تعديلات وتكيفات من قبل كل من الملاك والمستأجرين مع اللوائح الجديدة. وسيكون من الأهمية بمكان ملاحظة كيفية تطور أسعار الإيجارات، والمعروض من المساكن المتاحة، واستراتيجيات الاستثمار في قطاع العقارات.
إذا كنت تبحث عن مزيد من المعلومات حول كيفية تأثير قانون الإسكان على الملاك والمستأجرين في إسبانيا، أو تكون بحاجة الى خدمات النقل لتسهيل عملية النقل أو الاستثمار في سوق العقارات، فلا تتردد في الاتصال بفريق Relomar. نحن هنا لنقدم لك مشورة الخبراء والحلول المصممة خصيصًا لتلبية احتياجاتك الخاصة في سياق هذا التشريع الجديد.
